WKB wat moet je ermee?

In het kort
De invoering van de WKB is meerdere keren uitgesteld, maar per 1 januari 2024 is deze dan eindelijk ingegaan, gekoppeld aan de invoering van de Omgevingswet. De overheid wil hiermee meer toezicht en controle in de bouw en zo de kwaliteit van bouwwerken verbeteren en faalkosten verminderen.

De WKB bestaat uit twee onderdelen: een publiekrechtelijk en een privaatrechtelijk deel. Het publiekrechtelijke deel (over het vergunningentraject) wordt stapsgewijs ingevoerd en geldt voor nu enkel voor bouwwerken in de laagste gevolgklasse. De komende jaren zal dit steeds verder worden uitgebreid. Het privaatrechtelijke deel (over de relatie tussen opdrachtgever en aannemer) kent geen fasering en geldt voor alle bouwwerken.

Publiekrecht
Het publiekrechtelijke deel van de WKB gaat over het vergunningentraject en de relatie tussen bevoegd gezag, kwaliteitsborger en opdrachtgever. Bij vergunningsplichtige bouwactiviteiten aan bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen dient de initiatiefnemer een onafhankelijke partij als kwaliteitsborger in te schakelen. Deze kwaliteitsborger toetst zowel in de ontwerpfase als tijdens de uitvoering (op de bouwplaats) of het bouwwerk voldoet aan alle wettelijke technische eisen, conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Minimaal vier weken voor de start van de bouwactiviteit maakt de kwaliteitsborger een melding bij het bevoegd gezag (meestal de gemeente). Bij de melding hoort ook een risicobeoordeling en borgingsplan waarin staat beschreven hoe geborgd wordt dat de werkzaamheden conform de bouwtechnische eisen worden uitgevoerd.

Let op: Als de melding niet volledig is, wordt dit niet als geldige melding gezien en gaat de termijn van vier weken niet lopen, met mogelijke vertraging in de uitvoeringsfase tot gevolg!

Als het bouwwerk gereed is, is het de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de werkzaamheden gereed te melden bij het bevoegd gezag, inclusief het bijbehorende Dossier Bevoegd Gezag, waarmee aangetoond moet worden dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische eisen. Het belangrijkste onderdeel van het Dossier Bevoegd Gezag is de verklaring van de onafhankelijke kwaliteitsborger dat het bouwwerk aan de bouwtechnische eisen voldoet. Het bouwwerk mag op z’n vroegst 10 werkdagen na indiening van het Dossier Bevoegd Gezag in gebruik genomen worden.

De aannemer heeft geen formele rol in dit proces, maar in de praktijk zal de initiatiefnemer informatie vanuit de aannemer nodig hebben voor het opstellen van het Dossier Bevoegd Gezag.

Tip: Maak als aannemer vooraf goede afspraken met zowel opdrachtgever als onderaannemers en leveranciers over de aan te leveren informatie, en leg dit goed vast. Dat voorkomt verrassingen achteraf.

Let op: voor vergunningen die vóór 1 januari 2024 zijn aangevraagd blijft het oude stelsel gelden!

Privaatrecht
Het privaatrechtelijke deel van de WKB gaat over de relatie tussen opdrachtgever en aannemer (aannemingsovereenkomst) en is van toepassing op alle werkzaamheden aan bouwwerken, dus ook op vergunningsvrije werkzaamheden en niet alleen op bouwwerken die onder gevolgklasse 1 vallen. Met de invoering van de WKB is het Burgerlijk Wetboek op vijf onderwerpen aangepast, om te zorgen voor een versterkte juridische positie van opdrachtgevers van bouwprojecten. Hieronder wordt enkel ingegaan op de drie aanpassingen die van toepassing zijn voor professionele opdrachtgevers. Een tweetal andere aanpassingen (de 5%-regeling en informatieplicht) geldt namelijk alleen voor particuliere opdrachtgevers bij woningbouw. In deze blog gaan we hier verder niet op in.

1. Verzwaarde aansprakelijkheid aannemer na oplevering
   Tot 1 januari 2024 was de aannemer niet aansprakelijk voor gebreken die opdrachtgever op tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken, ofwel aannemer was enkel verantwoordelijk voor zogenoemde ‘verborgen gebreken’. Met de invoering van de WKB is bij nieuwe aannemingsovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 het uitgangspunt dat de aannemer aansprakelijk is voor alle gebreken, tenzij het gebrek niet aan aannemer is toe te rekenen. Aannemer blijft dus verantwoordelijk voor alle gebreken die niet zijn ontdekt bij oplevering, en staat ook aan de lat voor de bewijslast. Er kan van deze bepaling afgeweken worden door dit expliciet op te nemen in de aannemingsovereenkomst (niet in Algemene Voorwaarden).
   
   

   Tip: Doe een vooroplevering en leg dit goed vast. Leg de formele oplevering vast middels een proces-verbaal en leg hierbij vast welke gebreken zijn ontdekt.
   
   

2. Opleverdossier verplicht
   

   De WKB stelt dat aannemer bij de gereedmelding van het werk een dossier aan de opdrachtgever moet overleggen om aan te tonen dat aan de eisen uit de aannemingsovereenkomst is voldaan. In het opleverdossier moet minimaal de volgende informatie worden opgenomen:

   • Tekeningen en berekeningen over het bouwwerk;
   • Beschrijving van de toegepaste materialen;
   • Gebruiksfuncties van het bouwwerk;
   • Gegevens die benodigd zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

   De wettelijke verplichting om een opleverdossier te verstrekken geldt niet voor aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024.

   Tip: Bespreek vooraf de inhoud van het opleverdossier en zorg dat duidelijk in de aannemingsovereenkomst staat wat aannemer dient op te nemen in het opleverdossier en wanneer het opleverdossier aangeleverd wordt.
   
   

3. Waarschuwingsplicht uitgebreid
   

   De waarschuwingsplicht bestond al, maar is aangescherpt met de invoering van de WKB. Aannemer moet opdrachtgever rechtstreeks, schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwing en aannemer moet de gevolgen (in kwaliteit, veiligheid, tijd, geld) en de oplossingsrichting zo concreet mogelijk aangeven.

   Let op: De gewijzigde waarschuwingsplicht is ook voor lopende contracten direct van toepassing per 1 januari 2024!

Conclusie
De invoer van de nieuwe WKB per 1 januari 2024 zorgt dus voor een aantal significante veranderingen voor zowel opdrachtgevers als aannemers. Meer weten? We helpen je graag!